hIPOTECA INMOBILIARIA

HIPOTECA INMOBILIARIA

La hipoteca es un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito.

La Ley se refiere a la hipoteca entendida como derecho en los siguientes términos: “La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación” (C.C. art. 1.877, encb.).

Noción de Hipoteca:

El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega clásica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía escondido debajo del cajón, puesto que no existen signos externos de su existencia, al no conllevar la exigencia de la posesión en favor del acreedor hipotecario para ser constituida. El bien hipotecado continúa perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor hipotecario.

No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda, con eficacia real:

    La fiducia, consistía en que el deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Esta forma de garantía real generaba una gran desprotección para el deudor.

    La prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual. El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la posesión en favor del acreedor. Se utilizaba así para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, dado que por falta de posesión permanecía como carga oculta, no fue sino hasta el establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego convertidas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del crédito territorial.

Características de la Hipoteca:

   La hipoteca es un derecho real de garantía: el derecho real de garantía es aquel que tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de una obligación, constituyendo trabas para impedir la enajenación de la cosa que está destinada a responder al titular del crédito o derecho. Esta garantía real hipotecaria en principio sólo puede constituirse sobre bienes inmuebles, pero también puede constituirse sobre bienes muebles. El derecho real de garantía es oponible a todos y permite al acreedor hipotecario ejercer su poder sobre los bienes hipotecados, le confiere al acreedor hipotecario:

        Derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de su crédito.

        Derecho de preferencia para cobrarse con el producto del remate de la cosa hipotecada por encima de los demás acreedores.

        Derecho de persecución de ese bien donde se encuentre y en las manos de quien se encuentre, para traerlo al remate judicial con el mismo propósito anterior.

   La hipoteca es un derecho accesorio: es un derecho accesorio, en virtud de que para su existencia presupone la existencia y validez de una obligación principal, a la cual garantiza. Al deudor le asiste el derecho de oponer las siguientes excepciones en resguardo de su derecho:

        Excepciones personales: destinadas a extinguir la obligación, por circunstancias que dependen o son inherentes a la persona obligada.

        Excepciones reales: son aquellas que están destinadas a dejar sin efecto las pretensiones del acreedor, basadas en circunstancias objetivas inherentes al crédito o a la garantía.

   La hipoteca no confiere al acreedor hipotecario los derechos de uso, goce y disposición de la cosa hipotecada: la hipoteca no le confiere la transferencia de la posesión del bien al acreedor. La tenencia y posesión de la cosa queda en poder del constituyente o propietario de la misma.

   La hipoteca es un contrato solemne: la hipoteca es un contrato solemne, porque necesita de la escritura y del registro correspondiente para surtir sus efectos y ser eficaz. La hipoteca no se perfecciona ni por el consentimiento legítimamente manifestado, ni por la tradición de la cosa, y en tal sentido, no es un contrato consensual sino solemne porque está sometido a la solemnidad de la escritura pública, sin la cual no tendría ningún valor.

   La hipoteca es un derecho especial: para que pueda tener efecto la hipoteca, además de la publicidad, se requiere la designación especial de los bienes sobre los cuales debe ser constituida. Debe hacerse, conforme a la naturaleza de los bienes, su situación, linderos, nombre específico si lo tiene, el Estado Parroquia o Municipio donde está ubicado, individualización, etc. Otro de los requisitos es la especificación de la cantidad de dinero por la cual se constituye la hipoteca. El fundamento de esta determinación es facilitar a terceros el conocimiento con exactitud de la totalidad de gravámenes que afectan al inmueble, para así evitar posibles componendas fraudulentas entre acreedor y deudor, también permite la graduación de la hipoteca.

   La hipoteca es un derecho indivisible: si el deudor o cualquiera de sus herederos cancelan una parte de la deuda, no pueden solicitar que se declare libre una parte del bien hipotecado. La ley establece dos excepciones:

        La primera: se da en protección de los adquirientes de apartamentos en propiedad horizontal. (Arts. 33, 7, 25, 26 de la Ley de Propiedad Horizontal; y 1.877, 1885 CCV). La segunda: se da en protección de los adquirientes de parcelas rurales o urbanas, de las cuales se hubiese hecho oferta pública. (Arts. 13, 6 y 10 de la Ley de Ventas de Parcelas; y 1.877 CCV).

Clasificación de la Hipoteca  Inmobiliaria

El Art. 1.884 CCV establece: "La hipoteca es legal, judicial o convencional".
1.     Hipoteca Legal: es la que resulta directamente de la Ley, sin intervención de las partes. El Art. 1.885 CCV establece tres casos en los que procede la hipoteca legal.

a.     En relación con el ordinal primero del Art. 1.885 CCV, goza de hipoteca legal, todo el que haya enajenado un inmueble que sea susceptible de ser hipotecado, cuando esta enajenación se haya efectuado a título oneroso. La hipoteca legal tiene como fundamento, garantizar el cumplimiento de las obligaciones provenientes del acto de enajenación.

b.     El ordinal segundo del Art. 1.885 CCV, se da en tres supuestos:

        i.     Supuesto de una sucesión: cuando se refiere a los coherederos.
        ii.     Supuesto de una sociedad: cuando se refiere a los socios.
        iii.     Supuesto de una comunidad: cuando se refiere a los comuneros.

c.     La hipoteca legal establecida en el ordinal 3º del Art. 1.885 CCV, está concedida a favor de los menores y entredichos, sobre los bienes del tutor.
2.     Hipoteca Judicial: La hipoteca judicial no es más que aquella fundamentada en una sentencia ejecutoriada, sobre la cual ya no cabe recurso de ninguna especie, con la finalidad de asegurarle al ganancioso del juicio las resultas del mismo. Se llama judicial porque surge de una sentencia definitivamente firme y ejecutoriada.

Requisitos de Procedencia:

• Que la sentencia que le da nacimiento sea definitivamente firme y ejecutoriada.
• Que la sentencia esté referida a los siguientes supuestos:

ü  Pagar una cantidad determinada de dinero que ha de ser cierta y líquida.

ü  Entrega de cosas muebles, determinadas o no como cuerpos ciertos.

ü  Cualquier otra obligación de hacer o no hacer, que pueda convertirse en una cantidad líquida a pagar.

• Que el que haya obtenido a su favor la sentencia firme, señale ante el tribunal los bienes sobre los cuales pretenda constituir hipoteca.

Defensas del Deudor: el deudor, en ejercicio del derecho que le acuerda la Ley, puede intervenir en ese acto, con los motivos siguientes:

• Para oponerse a la constitución de la hipoteca, cuando él considere, que el caso no está comprendido dentro de los supuestos que señala la Ley.
• Para exigir que se reduzca la hipoteca, cuando se pretende gravar bienes que exceden del doble de la cantidad debida.
• Para pedir que se traslade el gravamen hipotecado a otros bienes determinados y suficientes, designados por el mismo deudor.

La hipoteca judicial es procedente, tanto cuando la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada es dictada por tribunales Civiles, como Mercantiles, así como de 1ª o 2ª Instancia. Producen hipoteca judicial, no solamente las sentencias, sino también los actos que tengan fuerza de tal, como ocurre en los casos de conciliación, convenimiento y transacción.

Casos en los que no Procede la Hipoteca Judicial:

• En los casos de herencia yacente.
• En los casos de herencia aceptada bajo beneficio de inventario.
• En los casos de sentencias arbitrales.
• En los casos de sentencias dictadas por tribunales extranjeros.

3.     Hipoteca Convencional: Es aquella que tiene su origen en la manifestación de voluntad de las partes. Se forma en virtud de un contrato. Debe hacerse mediante escritura pública. Puede definirse entonces, como un contrato mediante el cual el deudor o constituyente, afecta en beneficio de su acreedor, un inmueble o un derecho real inmobiliario para garantizar el crédito de este. (Arts. 1.890 al 1.894 CCV).

Créditos susceptibles a ser garantizados con Hipoteca  Inmobiliaria

   Siendo la hipoteca un derecho real de garantía presupone la existencia y validez de una obligación principal; pero, en principio, basta también con que la obligación exista y sea válida para que pueda ser garantizada con la hipoteca, siempre que se determine debidamente conforme lo exige la especialidad de la hipoteca. A saber:

1.    Los créditos viciados de nulidad relativa son garantizables con hipoteca, hasta tanto no se decrete su nulidad, caso en el cual, extinguida la obligación principal, no podría subsistir la hipoteca.

2.    Los créditos futuros y aun simplemente eventuales pueden ser garantizados con hipotecas (C. C. art. 1896). Si bien la solución presenta dificultades de explicación teórica en el caso de los créditos eventuales, ni el texto de la Ley da margen a dudas, ni existen inconvenientes prácticos para adoptarla.

3.    Si el crédito es ficticio se aplica el Derecho común en materia   de simulación.

4.    Los créditos de monto indeterminado pueden ser garantizados por hipotecas, aunque ésta siempre habrá de constituirse por cantidad determinada en virtud del principio de la especialidad de la hipoteca. Si después resulta que la cantidad a que se limita la hipoteca es inferior al monto del crédito, la garantía no cubrirá el excedente.

5.    Pueden garantizarse no solo el principal de una obligación, sino también sus accesorios, pero es necesario determinarlo así expresamente. Así, la hipoteca constituida para garantizar el pago de una suma de dinero no garantiza el pago de los intereses que correspondan si no hay estipulación expresa.

Bienes Susceptibles de Hipoteca Inmobiliaria

El Código Civil comienza por enumerar como bienes susceptibles de hipoteca (C.C. art. 1.881):

a) Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como inmuebles (C.C. art. 1.881, ord. 1º ordinal que se refiere en realidad a la propiedad de los bienes señalados, sea plena propiedad, nuda propiedad o derecho de superficie). En caso de hipoteca sobre la nuda propiedad creemos que la hipoteca pasa a gravar la plena propiedad si ésta se consolida en favor del propietario.

b) El usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios con excepción del usufructo legal de los ascendientes (C.C. art. 1.882, ord, 2º). Es de doctrina que la extinción del usufructo por hecho voluntario del usufructuario no perjudica los derechos del acreedor hipotecario.

c) Los derechos del concedente y del enfiteuta sobre los bienes enfitéuticos (C.C. art. 1.881, ord. 3º).

Pero esa enumeración debe ser complementada en dos aspectos:

 A) Quedan siempre a salvo las excepciones relativas a bienes no susceptibles de ejecución forzosa, y

 B) Son, además, susceptibles de hipoteca inmobiliaria:

  a) Los créditos hipotecarios (C.C. art. 1.882, ap. único), y

  b) los derechos derivados de las concesiones mineras que señala la legislación especial.

Asiento de la Hipoteca Inmobiliaria

De acuerdo al Código Civil, la hipoteca se extiende a todas las mejoras, a las construcciones y demás accesorios del inmueble hipotecado (C.C. art. 1880).

1) Mejoras, son tantos los aumentos de valor de la cosa, como sus incrementos materiales o intrínsecos provenientes, sea de la accesión natural de la consolidación de la propiedad desmembrada, o de mejoras artificiales o industriales, tales como construcciones, plantaciones, desmontes, abonos, drenajes, aumento de pisos en una edificación, obras de riego, etc, la norma es aplicable incluso cuando las mejoras son realizadas por un tercero adquirente; pero éste en tal caso tiene el derecho , una vez rematado el inmueble, de hacer sacar el precio de la parte correspondiente a las mejoras hechas por él después del registro de su título hasta concurrencia de la suma menor entre el valor de las impensas y la del mayor valor en la época del abandono o remate de la cosa hipotecada (C.C. art. 1.905, ap. único).

Pero no son mejoras las nuevas adquisiciones, como por ejemplo, la compra de un terreno contiguo, ni el hecho de que en una partición posterior a la hipoteca de la cuota de un comunero, se atribuya a ase comunero una cuota mayor o la totalidad del bien.

2) Los “demás accesorios” del inmueble comprenden tanto los inmuebles por su naturaleza, como por su destinación, las servidumbres activas del fundo y sus medianerías. Ordinariamente se afirma que los inmuebles por su naturaleza o por su destinación quedan excluidos de la hipoteca cuando por separación recobran su carácter de bienes muebles. Pero la ley sólo dispone que el acreedor hipotecario no puede trabar ejecución sobre los bienes muebles que son accesorios del inmueble gravado, que haya sido enajenado a título oneroso, sin fraude por parte el adquirente (C.C. art. 1.899, ap. último). Ello revela que en caso de separación por enajenación siguen sujetos a la hipoteca los bienes muebles que sean necesarios del inmueble en todo caso cuando han sido enajenados a título gratuito y en caso de que hubiere fraude por parte el adquirente, si la enajenación fue a título oneroso.

En el caso de hipoteca de apartamentos sujetos al régimen de propiedad horizontal, deben considerarse accesorios los correspondientes derechos sobre las cosas comunes.

II) Pero la Ley de Hipoteca Mobiliaria y de Prenda sin Desplazamiento de la Posesión introduce dos excepciones a lo dispuesto por el Código Civil:

 1) “Salvo en convención en contrario, la hipoteca del inmueble no se extiende a la maquinaria industrial en él instalada, a no ser que no pueda separarse sin causar grave daño material al inmueble o a ella misma” (Art. 42 de la ley citada). Y,

 2) “Los bienes sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, que se incorporen o entren en formar parte de un inmueble no quedarán comprendidos en la hipoteca que sobre éste se establezca” (Art. 52 ejusdem).

 Subrogación legal

 I) En la hipoteca convencional cuando los bienes hipotecaos perecen o padecen deterioro que los hacen insuficientes para garantizar el crédito, el acreedor tiene derecho a un suplemento de hipoteca, y su defecto, al pago de su acreencia, aunque el plazo no esté vencido (C.C. art. 1.894). En la hipótesis de que conforme a lo expuesto se sustituyan por otros los bienes hipotecados, puede decirse que ha habido subrogación.

 II) Igualmente pueden señalarse como caso de subrogación los previstos en materia de enfiteusis (C.C. art. 1.578):

 1) En caso de devolución del fundo enfitéutico, las hipotecas constituidas contra el enfiteuta se transfieren sobre el precio de las mejoras. Y,

2) En caso de redención, las hipotecas constituidas contra el concedente se transfieren sobre el precio debido por la redención.

III) Por otra parte, están previstos los siguientes casos de subrogación (C.C. art.1.865):

1) Queda afectos al pago de los créditos garantizados por hipoteca las cantidades debidas por los aseguradores por indemnización de la pérdida o deterioro dela cosa hipotecada, a menos que se haya empleado en reparar la pérdida o deterioro.

 Los aseguradores quedan libres sin embargo cuando hayan pagado después de treinta días contados desde la publicación que hayan hecho durante tres días consecutivos en un periódico de amplia circulación editado en la capital de la República, avisando la pérdida o deterioro sin que se haya hecho ninguna oposición. La publicación deberá hacerse dentro de ocho días siguientes a aquel en que los aseguradores reciban la participación que el asegurado o tenedor de la póliza les haya hecho sobre la ocurrencia el siniestro.

 2) Quedan igualmente afectados por el pago de créditos garantizados con hipoteca las cantidades debidas por expropiación forzosa por causa de utilidad pública o de servidumbre impuesta por la ley